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如果,一定要去小城市买房

阅读:发布于2019-07-10
 

这几天在黄山玩耍,住的是一家非常漂亮的民宿。

房间布置雅致又舒服,推开窗就是鸟语花香、青山绿水,湖光山色尽收眼底…

1.

出于职业习惯,我首先感兴趣的是这里的房子,于是查了一下周边的房价,

黄山市中心屯溪区价格1w+,较为偏远的黄山区(就是黄山所在的区),大概六七千的样子。

作为一个“斤斤计较”的投资客,我觉得这个价格真不算便宜了,

毕竟整个黄山市,只有不到150万人,GDP在安徽省排名倒数。

从基本面来看,这并不是一个适合买房投资的城市

之前在写“养老房”的时候说过,

很多打着“田园梦”“慢节奏”卖点的小城市,房子并没有多少投资价值。

2.

但不得不说, “面朝大海、春暖花开”,真的是很多人(包括我)的梦想生活了…  

人呐,就是对美丽的房子没有抵抗力,  

买不起大城市的景观房,许多人就想去有山有水有花香的小城市买一套。  

这都能理解。

非要去小城市买房,也可以,

但一定要选择旅游资源丰富、商业化程度高、名气大、过夜游客流量稳定的城市, 

至少还能通过短租赚取收益

以我这次游玩的黄山市为例,景区附近50万可以买套六七十平的湖景房,

这个时候既不算旺季也不算淡季,一晚的价格大约350元。   

按照40%的入住率,每年的租金可以达到5.1万,回报率就是10%左右,   

扣除一半的运营成本,收益率也能到5%,挺不错的水平。

3.

在这样的小城市买房,有两个底线:

一、城市必须要有足够的过夜游客流量,足以撑起短租市场;

二、房子周围基础设施建设必须完善,包括但不限于:公路、水电燃气、网络、公交站、超市、便利店,并能形成有人气的生活商圈

前两天上热搜的乳山银滩海景房,就是一个反面教材: 

游客基本不过夜,短租市场有限,供过于求,入住率不足;

远离威海市区,也远离乳山县城(县级市)城区,各种配套都跟不上,

哪怕是自己住,生活带来的不便也足以冲淡美景带来的喜悦。

另外,城市的旅游资源必须是长久IP,经过时间考验的那种,比如桂林、乌镇、张家界;

仅凭一档电视节目、一场体育/文化盛会带火的“网红”,不算,

这种短时间内火起来的地区,一旦后续宣传、服务跟不上,很容易就会“过气”,

游客数量大幅度减少,房子的价值也跟着断崖式下跌…

4.

我找了一份榜单,《2018年中国旅游城市排行榜TOP50》,供参考:

可以看出,旅游业发达的城市,仍然集中在一二线,

在这样的城市,既有足够的「常住人口支」支撑起长租和买卖需求,又有大量的「过客人口」支撑起短租需求,

市场足够大,足够“主流”,足够“大众化”。

——这就是我们投资首选一二线城市的原因。

榜上还有一些小城市,比如丽江、上饶、湖州、绍兴、桂林、张家界、乐山、镇江等旅游胜地,

这些城市只有靠旅游产生的「过客人口」产生的短租需求。

盈利模式以租金为主,将来转手也只能卖给同样打算经营短租的投资者,

属于较为“小众”的市场,“市场深度”不足,因此升值属性较弱。

但如果房子位置好、能产生不错的租金收益(4%以上),同样具有一定的保值功能。

强化房子的居住功能,把房子作为一种「生产资料」获取租金,也不失为一种买房的思路。

在这样的城市,花点小钱买套好点的景观房,平时做成短租打理; 

自己兴致来了,可以去住上两天,过一过“向往的生活”…

听上去还不错。

只要你能降低对升值收益的预期。

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