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一不小心,就买了“豪宅”

阅读:发布于2019-07-09
 

有个读者最近在深圳买房,跟我诉苦,

因为他算首期款的时候发现,

自己只不过想买一套400多万的刚需二居室,竟然“被变成”了豪宅,要缴“豪宅税”…

1.

嗯...深圳的豪宅税,确实让人苦不堪言。

按照深圳对住宅的的划分,

成交总价超过一定金额,就属于“豪宅”,要按照“豪宅”的标准来征收增值税和个税,

也就是俗称的“豪宅税”。

问题是,现在使用的还是2015年10月份的划分标准,

而跟那个时候相比,深圳现在的房价已经翻倍了。

这导致,街上基本上随便拉过来一套小三房,都是妥妥的“豪宅”...

“豪宅”征收增值税及其附加的计算方法为:

满两年:(现值-原值)/1.05*5.6%;

不满两年:现值/1.05*5.6%;

另外,“豪宅”个税按1.5%征收,而“非豪宅”则是按1%征收。

2.

当然啦,想要规避豪宅税也有办法,

最常见的就是把备案价做低,低过当地的豪宅线

我们来算笔账。

这位读者首期款预算150万,首房首贷,

看中的房在宝安中心,90㎡以下的两居室,满二年,原值300万,现价450万。

(为了方便计算,这里价格取了整数)

—— 这个价格,远远超过了宝安区360万的豪宅线。

在按照正常成交价备案的情况下,大致交易成本如下:

个税:1.5%,6.75万

契税:1%,4.5万

增值税及其附加:(450-300)/1.05*5.6% = 8万

赎楼费及短期利息(房东还欠银行150W贷款):6.3万

中介费:1.5%,6.75万

其他杂七杂八的小钱先不算,以上合计就是32.3万的附加成本。

深圳二手房交易成本如此之高,阔怕啊阔怕…

而如果把备案价控制在359万,划归到普通住宅的范围,

则需要的交易成本为:

个税:1%,3.59万

契税:1%,3.59万

增值税:免征

赎楼费及短期利息(房东还欠银行150W贷款):6.3万

中介费:1.5%,5.4万

总计约:18.9万

相比按照正常的成交价备案,后者的交易费便宜了32.3-18.9=13.4万

看上去是不是很完美?

3.

但是,深圳实行“三价合一”:

银行房屋贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,必须一致

如此一来,房子只能按照359万申请贷款, 

备案价和实际成交价之间的差额,就需要买家自己支付给房东了…

按照359万的价格备案,买家需要支付的首期款为:

450 - 359万*70% + 18.9 = 217.6万

而按照正常成交价备案,首期款为:

450*30% + 32.3 = 167.3万

相比后者,做低备案价虽然少付了税费,但首期款却多出了50.3万

4.

那么,哪种方式更好呢?

我们把所有附加成本都加进来以后,从买方支出的角度,来对比两种方案的首期款和月供 :

(贷款按照基准利率上浮10%,30年计算)

整合一下最终结果:

方案一(按正常成交价450万备案),首期款167.3万,月供17668元;

方案二(按359万备案),首期款217.6万,月供14095元。

即:方案一比方案二首付少了50.3万,月供多了3573元

哪个合算?

这个问题可以转化为:

贷款50.3万,30年等额本息,月供3573元,这笔钱的成本是多少?

如果成本低,比如贷款利率能到8%以下,那么方案一就是合算的;

如果成本太高,比如利率15%+,方案一就不合算。

这就简单了。

用IRR算一下,就可以得出月利率,为0.638%,

(用irr算出来的月利率)

折合年贷款利率大约是7.66%(或者用房贷计算器估算,也可以得到近似结果),

是完全可以接受的资金成本。

5.

综上,

这套房,按正常成交价备案,乖乖缴纳豪宅税,比做低备案价更合算

如果买家预算受限则更不必说,

比如这位读者,预算150万出头,就只能选择接受方案一(167.3万);

而如果能真拿出217万首期款预算,倒不如把房子再买大一点、贵一点,

房贷多贷一点…

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