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当别人骂你傻逼,是买房最好的时机

阅读:发布于2019-03-21
 

图:CTO小姐姐(保二爷版权,不能转)

1.

二爷上周整周都在深圳,陪朋友买了一套房。

在宝安区松岗附近,54平的两室两厅,总价252万。

房东心态好,砍价特别不容易

二爷花了两个多小时,贡献了奥斯卡影后级别的演技,才从255万砍到252万。

说起来,这个朋友是去年跟我一块儿看的房,但当时行情不好,她犹豫没买。

最近深圳楼市回暖:成交量和房价都有所上升

她买得比年前贵了一些

但享受到政策上的一些好处:

增值税及附加税从5.6%降到了5.3%;

房贷利率也有所下调,之前是上浮10%,现在很多银行支持上浮5%。

这可以延伸一个很有意思的话题:什么时候买房最好?

是楼市行情不好,房价更低的时候?

还是楼市回暖,政策开始松动,有一些利好的时候?

2.

咱们以2018年10月-2019年1月(过年前),为楼市低迷期,

现在3月,做为楼市回暖期进行对比。

就以我朋友的这套房为例:

低迷期1月,链家上同户型成交价为242.5万;

3月回暖期,一个多月时间,成交价上涨为252万。

总价贵了9万5千块

看增值税及附加税的影响:

假设两套房都不满两年,按过户价全额征收,

则之前税费是:242.5万/1.05*5.6%=12.933万

现在买税费是:252万/1.05*5.3%=12.72万。

回暖期买比低迷期买,税费只节约了2130块

(深圳房产税费计算)

再看利率下调的影响,

假设首付都为30%,贷款30年,

低迷期:

总价242.5万,首付是 73.5万,贷款169万,利率上浮10%,为5.39%,

月供是9479块

回暖期:

252万,首付 76万,贷款176万,利率上浮5%,为5.145%,

月供是9605块

楼市回暖期,因为房屋总价更高,贷款更多,即便利率下浮,月供也高于楼市低迷期

总结一下,楼市低迷期买,比回暖期总价低了9万五,因此首付少2万五,每月月供少126块,即便多出两千多块税费,也划算许多。

所以,就目前深圳楼市而言:

现在买不如去年年底买

房贷利率和税费的下调,影响是及其有限的。

3.

我们把楼市行情分为三个阶段:

A.行情不好的楼市低迷期,一般政策较紧;

B.市场回暖期,房产行情不好太久了,往往伴随一些政策松动,市场开始回温;

C.市场火热期,政策和金融环境都宽松,全民讨论买房。

这三个阶段,最好的买房时机是A行情不好的时候

怎么判断呢?

就是当你买房,有人骂你傻逼和接盘侠的时候

虽然你买房,跟别人没半毛钱关系,但总会有人发表异见。

譬如去年12月二爷买房,这是顶得最高的留言:

总之就要是掌握主动权,别人求着你买你再买

这个时候,

二手房往往有许多笋盘出现,可以跟房东慢慢砍价,淘一个满意的。

新房也一样,开发商回款压力也大,也会有许多让利。

去年的年底,我觉得就是比较好的时机

可惜那个时候,基本是投资客在买。

二爷也写过:房价下跌,你猜谁在买房?

而现在深圳市场回暖,刚需买房多了起来。

可以预见:到市场最火热的时候,基本就都是刚需在买了。

买涨杀跌,人性就是如此...

ps:

本文纯属二爷谈谈感想,不构成买房建议。

我没劝任何人买房…或卖房。

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